Refinanciamento de hipotecas em moeda estrangeira. Refinanciamento de hipoteca em moeda estrangeira - o que os mutuários devem fazer? Reembolso antecipado parcial ou total do empréstimo

Hoje, os tomadores de empréstimos em moeda estrangeira passam por momentos muito difíceis, esse nicho de empréstimo foi literalmente derrubado e o custo dos empréstimos aumentou várias vezes. A desvalorização do rublo continua e as previsões para o futuro próximo são decepcionantes, por isso temos que buscar saídas para essa situação. A melhor solução para os titulares de hipotecas em moeda estrangeira em 2016 pode ser refinanciar os empréstimos existentes. No artigo falaremos sobre que tipo de procedimento é e em que condições pode ser emitido.

Quais soluções os bancos oferecem?

A hipoteca em moeda acabou sendo muito complicada: os mutuários foram tentados por taxas de juros mais baixas do que nos empréstimos em rublos e acabaram perdendo devido às flutuações da taxa de câmbio. Durante o pagamento da dívida, a cotação do dólar americano mudou várias vezes, o que afetou imediatamente o valor do pagamento mensal. No ano passado, a situação tornou-se bastante crítica, pois a queda acentuada do "madeira" fez com que os mutuários tivessem que pagar o dobro do que antes. Por exemplo, em 2013, quando foi emitido um empréstimo hipotecário, o dólar custava 30 rublos e hoje já é 65, o que dificulta o pagamento da dívida, porque os mutuários recebem renda em uma moeda que deve ser convertida, portanto, a inadimplência dos empréstimos continua a crescer.

No entanto, não entre em pânico: você precisa informar seu banco sobre as dificuldades em pagar a dívida para considerar as opções disponíveis para resolver o problema, geralmente trata-se de uma reestruturação ou refinanciamento do empréstimo. O banco não está interessado em empréstimos problemáticos, por isso tentará encontrar uma solução de compromisso que lhe permita pagar a dívida sem demora. Na maioria das vezes, uma instituição financeira pode oferecer aos clientes opções como:

Férias de empréstimo por um período de 6 a 12 meses, durante os quais será necessário pagar apenas juros

Estender o prazo do empréstimo para reduzir o pagamento mensal

· E a melhor opção, apesar das taxas mais altas, é transferir o empréstimo para rublos.

Se o banco não fizer concessões, é possível pagar a dívida antiga, mas em condições mais favoráveis. Devido ao novo empréstimo, a dívida antiga é fechada e, em seguida, uma nova é paga - em uma moeda diferente. Definitivamente, tendo recorrido ao procedimento de refinanciamento de um empréstimo de outro banco, vale a pena convertê-lo em rublos russos para evitar emoções desagradáveis \u200b\u200bdas flutuações cambiais no futuro.

Características do procedimento

é praticamente a assinatura de um novo contrato, então você deve estar pronto para reunir todos os documentos e passar por uma verificação. O procedimento de recadastramento requer uma reavaliação da casa, recadastramento da hipoteca na Companies House, pagamento de comissões e seguro patrimonial. O banco cobra comissões pela consideração do pedido, execução do serviço, e o mutuário também paga pelo recadastramento da hipoteca e reconhecimento de firma das operações.

Não se esqueça que o mutuário realmente faz uma segunda hipoteca e perde o direito de receber uma dedução fiscal no pagamento das mensalidades. Além disso, com um esquema de pagamento de dívida de anuidade, os juros são pagos primeiro e, em seguida, a dívida principal, portanto, tendo emitido um novo empréstimo, você começará novamente com o pagamento de juros.

Ao refinanciar um empréstimo de outro banco, você precisará coletar novamente os certificados e confirmar sua solvência, e o pedido será aprovado apenas se o seu imóvel for adequado ao banco como garantia. Por exemplo, muitos bancos relutam em aceitar garantias para residências principais ou propriedades com redesenvolvimento ilegal.

As regras da maioria das instituições de crédito não permitem a reemissão de empréstimos cuja dívida exceda 70% do custo da habitação. Além disso, condições adicionais se aplicam em diferentes instituições financeiras, por exemplo, para o último ano ou o prazo do contrato no momento do registro do serviço deve ser superior a nove meses.

Além do pacote padrão de documentos, é necessário coletar certificados sobre a situação do empréstimo encerrado: certificado de inadimplência, dados da conta e documento indicando o valor do reembolso antecipado.

Acontece que, para um refinanciamento lucrativo do antigo empréstimo, levando em consideração a perda de benefícios fiscais, custos adicionais durante o registro, uma estrutura de pagamento menos favorável nos primeiros anos, a taxa no novo contrato deve ser menor do que no antigo um por uma média de 2% em moeda estrangeira e 3% - em rublos. Mas no momento isso dificilmente é possível. O benefício é principalmente que o cliente fixa a dívida na taxa de hoje. No entanto, dada a instabilidade da moeda nacional, até esta opção é mais rentável.

Quais bancos oferecem esse serviço

No momento, muitos bancos se recusaram a refinanciar hipotecas em moeda estrangeira, e as últimas notícias mostraram que o Gazprombank e o Alfa-Bank estão entre eles. A seguir, considere as condições de reestruturação do crédito habitacional em outros grandes bancos do país.

Emitido para a compra ou construção de um apartamento ou edifício residencial em outros bancos. O contrato é celebrado por um prazo de até 30 anos em valor não superior ao saldo da dívida principal ou 80% do valor de avaliação do imóvel. É obrigatório segurar os bens penhorados.

A taxa depende do prazo do empréstimo e da categoria do cliente, por exemplo, a taxa de juros mínima é válida para mutuários que recebem salário do Sberbank e estão prontos para pagar a dívida em 10 anos, caso em que 13,75% ao ano é carregada. A taxa máxima é de 14,75% ao ano e no período anterior ao registro da hipoteca - 15,75% ao ano.

Refinanciamento de empréstimos próprios em moeda estrangeira em rublos sem comissão de registro, emissão e reembolso antecipado. É possível obter um empréstimo por um período de 3 a 30 anos e no valor de 170.000 rublos. A taxa de juros é fixa e é de 11,95% ao ano, porém, se você recusar o seguro pessoal e de título, ela aumenta 1%.

Gostaria de observar que, no âmbito do programa estadual de assistência a mutuários em situações financeiras difíceis, a AHML recebeu 4,5 bilhões de rublos, o que fornecerá suporte a 22.000 mutuários reembolsando os credores.

No DeltaCredit, os mutuários podem registrar novamente hipotecas emitidas em outros bancos e alterar "unidades condicionais" para seus clientes que pagam um empréstimo imobiliário. No entanto, observe que o refinanciamento só é possível para empréstimos em rublos russos. O prazo do empréstimo nesse caso chega a 25 anos, e a taxa mínima é de 13,25% ao ano.

Os mutuários bancários existentes também podem alterar a moeda do empréstimo. O refinanciamento é possível para os mutuários que quitaram a dívida sem demora, e o imóvel está localizado na região onde o banco está presente diretamente. É importante saber que a realização de uma nova transação está associada a custos adicionais, que consistem no pagamento de seguros, comissão de conversão, pagamento de registos e serviços notariais, taxas estatais. Nesse caso, nenhuma comissão é cobrada pelas transações com fundos de crédito.

O que fazer?

Recentemente, mais e mais bancos começaram a abandonar os programas de refinanciamento de empréstimos em moeda estrangeira. Algumas organizações atendem seus clientes no meio do caminho e convertem os empréstimos existentes em rublos equivalentes, mas não trabalham com dívidas de outros bancos. Portanto, você deve primeiro tentar chegar a um acordo sobre a reestruturação com seu banco e, se ele se recusar a fazer concessões, apresse-se em apelar para outras instituições financeiras.

No entanto, se você sentir que a hipoteca se tornou um fardo insuportável e não conseguirá pagá-la mesmo que seja registrada novamente ou reestruturada, não perca tempo e entre em atraso - a única maneira é vender um casa e comprar uma nova, tendo em conta o reembolso do empréstimo anterior.

O refinanciamento da hipoteca é realizado quando, por um motivo ou outro, o cliente não consegue mais pagar o empréstimo regularmente. As instituições financeiras estão revendo condições de pagamento, taxas de juros, moedas. Quais opções de refinanciamento de hipotecas estão disponíveis para os mutuários?

A cotação do dólar e as hipotecas: qual é a situação dos mutuários?

Muitos mutuários fizeram hipotecas em moeda estrangeira muito antes da forte desvalorização do rublo em 2014. Como resultado da desvalorização da moeda nacional, os preços do petróleo caíram. A taxa de câmbio recorde do dólar em dezembro de 2014 foi de 80 rublos e o euro - 100 rublos.

Para estabilizar a situação, o Banco Central estabeleceu a taxa oficial de 61,76 rublos por 1 dólar americano e 68,75 rublos por 1 euro. No entanto, os mutuários se encontraram em uma situação muito difícil. Na verdade, as pessoas têm que pagar as parcelas mensais do empréstimo quase o dobro do que antes. Se antes da queda do rublo a taxa de juros das hipotecas em moeda estrangeira era de cerca de 2%, agora esse número aumentou para 10%.

Alguns bancos mudaram para empréstimos hipotecários apenas em rublos, entre eles o Sberbank da Rússia. O governo prometeu 4,5 bilhões de rublos para apoiar aqueles que fizeram hipotecas em dólares. E o Banco Central ofereceu às instituições financeiras o refinanciamento de tais empréstimos recebidos antes de 01/01/2015 à taxa de 39,38 rublos por dólar.

Se os bancos ouvirem a opinião do Banco Central, tanto os credores quanto os devedores serão beneficiados. Por exemplo, uma hipoteca foi feita a 11% ao ano por 15 anos. A uma taxa preferencial de 21% ao ano, você pode até cortar seus pagamentos mensais. A paridade deve ser esperada a uma taxa de 21,8% ao ano em rublos. Apesar da forte alta do dólar, os credores não param de emitir hipotecas. Os bancos estabelecem a taxa de câmbio na maioria das vezes diferente do Banco Central. É isso que não permite estabilizar a situação no mercado hipotecário.

Existem as seguintes formas mais comuns de hipotecas em dólares:

Estender ou encurtar o prazo do empréstimo.
Pegue um novo empréstimo de uma instituição financeira e pague o dólar atual.
Altere a moeda de pagamento da hipoteca. Especialistas acreditam que tal manipulação reduzirá custos e não perderá dinheiro no processo de conversão.
Taxas de empréstimo mais baixas. Na maioria das vezes, os bancos reduzem a taxa de juros para clientes com renda constante, mas sujeitos a uma redução no prazo de pagamento do empréstimo.
Reduza seus pagamentos mensais. Esta é a maneira menos lucrativa de refinanciar. Por um lado, reduz-se o ônus para o orçamento do devedor, mas, ao mesmo tempo, o prazo do empréstimo é estendido. Como resultado, você terá que pagar mais. Como resultado, o valor do pagamento a maior será maior do que antes do refinanciamento da hipoteca.

O que os bancos oferecem aos devedores em empréstimos hipotecários em dólares?

O crescimento das hipotecas e do dólar está proporcionalmente relacionado.

A taxa de juros é sempre menor do que com um empréstimo em rublos. Antes da crise, as taxas de empréstimo em dólares chegavam a 9% e em moeda nacional - cerca de 12 a 14%. Agora a situação mudou de acordo: 11-12% - em dólares e 20% - em rublos.
O dólar sempre foi considerado a moeda mais estável do mundo. Em relação a outras unidades monetárias, comporta-se de forma mais ou menos estável. A taxa de câmbio do rublo flutua para cima ou para baixo.
A hipoteca de moeda é mais benéfica se você planeja fechar o empréstimo em um curto espaço de tempo.
Se o salário for acumulado em moeda estrangeira, você não terá que perder dinheiro ao realizar conversões.
A principal desvantagem das hipotecas em moeda estrangeira é a variação do dólar em relação ao rublo. As flutuações na taxa de câmbio podem aumentar significativamente o valor do pagamento mensal do mutuário em termos da moeda nacional.
Se o mutuário recebe renda em moeda nacional, você precisa estar preparado para os custos que surgem ao trocar rublos por dólares. As taxas de conversão de rublos em dólares / euros se tornarão despesas adicionais para o serviço do empréstimo.
As ofertas dos bancos com programas de empréstimos em moeda estrangeira são limitadas. Muitas instituições financeiras se recusaram a fornecer hipotecas em moeda estrangeira aos clientes.

Se a hipoteca foi contraída há muito tempo e resta uma pequena quantia até o final do pagamento, então, provavelmente, é melhor, se possível, pagar imediatamente sem alterar a moeda.
A proposta de reduzir a taxa de juros é mais vantajosa para aceitar no caso em que a diferença será de 1-3%.
Se planejado, vale a pena calcular a alternativa em rublos com antecedência, determinando a taxa que igualará as condições em ambas as opções. Isso permitirá controlar a "receita" das hipotecas em moeda estrangeira e avaliar corretamente a situação quando a taxa subir.
O banco tem o pleno direito de vender a propriedade do devedor em um processo judicial. Se houver uma ação judicial entre o credor e o mutuário, o tribunal poderá cobrar a dívida às custas da garantia - um apartamento / casa. A propriedade será vendida em um leilão aberto. Antes de tomar uma decisão, o tribunal dará um prazo ao devedor para cumprir as obrigações contratuais. Se o cliente satisfizer os requisitos do credor pelo prazo estabelecido pelo tribunal, o pedido de cobrança será retirado pelo banco.
O banco pode rejeitar ou conceder o pedido de refinanciamento da hipoteca. No contexto da instabilidade do dólar, a transferência da dívida para rublos continua sendo quase a única saída. O procedimento de refinanciamento em muitos bancos terá as seguintes consequências:

a taxa de juros será maior;
o devedor incorrerá em custos adicionais no processo de reavaliação do imóvel;
você terá que passar novamente pela subscrição - o procedimento para aprovar uma hipoteca;
alguns bancos podem exigir uma comissão, você terá que pagar pelo seguro e reemitir garantias.

6. Em 99% dos casos, o cliente perderá o processo em litígio de cobrança de dívida hipotecária. Se o imóvel for vendido, o seu valor em leilão será, em regra, muito inferior ao preço de mercado.

7. Caso o cliente tenha dúvidas se deve fazer um financiamento imobiliário em dólares, a principal orientação é em que moeda é pago o seu salário. Se em rublos, vale a pena considerar se esse empréstimo será benéfico.

Existem poucos empréstimos hipotecários em moeda estrangeira hoje. No entanto, seus proprietários agora são muito difíceis. Nos últimos três meses, o rublo caiu drasticamente - cerca de 11% em relação ao dólar e 12% em relação ao euro. Naturalmente, para os tomadores de empréstimos em moeda estrangeira que recebem sua renda em rublos, a parcela dos pagamentos de hipotecas no orçamento mensal aumentou acentuadamente. E, afinal, o mais importante: não está claro se o enfraquecimento da moeda nacional acabou ou apenas parou, o que significa que o pior ainda está por vir.

Este artigo é um material de referência e informativo, todas as informações nele são apresentadas para fins informativos e são apenas para fins informativos.

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Talvez a maneira mais óbvia de eliminar o risco cambial seja converter seu empréstimo hipotecário de dólares ou euros para rublos.

Mudando para o rublo
Hoje, é muito possível converter um empréstimo em rublos se você recorrer a uma ferramenta de refinanciamento, porque muitos bancos oferecem esses programas e as condições para eles são bastante fiéis - nada como na crise de 2008-2009, quando o O rublo russo estava se desvalorizando tanto, rápida e velozmente, quanto neste ano.

Existem produtos que permitem refinanciar de uma moeda para outra, por exemplo, no Sberbank, MTS-Bank, VTB 24 / Banco de Moscou, ITB BANK, Alfa Bank, DeltaCredit Bank, bancos que operam de acordo com os padrões AHML e muitos outros . E a taxa média para tais programas, de acordo com Dina Orlova, especialista líder em produtos de crédito, IA Banki.ru, é de 12-14% ao ano. “Outras condições dos programas de refinanciamento não diferem muito das condições dos produtos hipotecários padrão: o prazo do empréstimo chega a 30 anos e o adiantamento começa de 10 a 20%”, diz Sofya Lebedeva, Diretora Geral do MIEL-Novostroyki. Mas também existem programas sem entrada. Por exemplo, no DeltaCredit Bank, tal empréstimo pode ser obtido sujeito ao seguro da responsabilidade financeira do mutuário pelo cumprimento indevido das obrigações contratuais. Ao mesmo tempo, o prazo do empréstimo é limitado a 25 anos e a taxa básica em rublos é de 12%, mas se você usar a opção "Definir sua taxa", os juros podem ser reduzidos para 10,5%, para isso você precisa fazer um pagamento único de 4% do valor do empréstimo.

Além disso, para refinanciar sem adiantamento, você pode solicitar ao BANK ITB, e também há a oportunidade de reduzir a taxa - no máximo 4% p.p., pagando uma taxa de 1,9% do valor do empréstimo. Em geral, conforme relatado Evgeny Proshin, Diretor dos Distritos Federais de Volga e Ural do BANK ITB, os juros de um empréstimo nos termos do programa de Refinanciamento variam de 11,6 a 12,15% ao ano, dependendo do prazo e valor do empréstimo.

Mas as taxas mais baixas para refinanciar hoje são oferecidas pela AHML, onde desde abril de 2013 está em operação o programa "Crédito para pagar um empréstimo concedido anteriormente". “Agora os juros começam em 8,4%, e a entrada mínima - de 10% ao penhorar um apartamento e de 40% ao penhorar um prédio residencial com terreno. Ao mesmo tempo, a taxa pode ser reduzida de 0,2 a 0,9 pontos percentuais se o empréstimo anterior tiver sido pago por mais de 18 meses e não houver atrasos. E é importante destacar que, no cálculo do valor máximo do empréstimo, é levado em consideração o valor atual da garantia, e não os dados desatualizados do contrato de compra e venda, o que também permite reduzir a taxa de juros, pois com o tempo o relação entre o valor do empréstimo e o valor das garantias muda”, diz Mikhail Goldberg, chefe do AHML Analytical Center, acrescentando que neste programa as agências podem ser refinanciadas no máximo duas vezes.

Assim, parece bastante razoável refinanciar um empréstimo em moeda estrangeira: “Você pode obter um novo cronograma de pagamentos em rublos; assim o mutuário saberá exatamente quanto pagar por mês e não ficará nervoso ao ler relatórios de câmbio sobre mudanças nas taxas de câmbio”, diz Ekaterina Chekrizova, chefe do serviço de hipotecas da Relight Real Estate. No entanto, esta decisão não é necessariamente correta.

nuances de refinanciamento
Antes de tudo, você precisa entender que o refinanciamento é, na verdade, obter um novo empréstimo para fechar o antigo, o que está associado a certos problemas e custos. Terá de reavaliar a habitação, elaborar e voltar a registar uma hipoteca na Câmara de Registo, pagar as respetivas comissões bancárias, caso existam, estar segurado, etc. Por exemplo, no DeltaCredit Bank, ao refinanciar, você precisa pagar:
- uma estimativa que custará 3.000 rublos,
- execução e registro de novos contratos (crédito e penhor), que custarão 20.500 rublos,
- conversão, porque um novo empréstimo em rublos pagará o antigo - aquele em moeda estrangeira; aqui o pagamento depende do valor da dívida,
- seguro às taxas das companhias de seguros.

“Além disso, ao refinanciar, o mutuário que realmente contraiu um segundo empréstimo hipotecário, em primeiro lugar, perde a oportunidade de receber uma dedução fiscal ao pagar mensalidades (esse benefício fiscal é concedido apenas uma vez. - Ed.) E, em segundo lugar, novamente extingue não tanto a dívida, quanto os juros, porque com os pagamentos de anuidades, a estrutura das contribuições é tal que a princípio a maioria são juros, e uma quantia insignificante vai para pagar a dívida principal ”, diz Natalya Konyakhina, Diretora do Departamento de Hipoteca e Crédito ao Consumidor do SMP Bank. Para efeito de comparação, se um empréstimo em moeda estrangeira já tiver 7 a 8 anos, pelo menos 10 a 15% da parcela mensal ainda será destinada ao pagamento da dívida principal.

Assim, para que o efeito do refinanciamento seja positivo, e todas as despesas adicionais, a perda de benefícios fiscais e a estrutura menos favorável das prestações mensais não o anulem, a taxa do novo empréstimo deverá ser inferior do que no antigo. “Faz sentido recorrer ao repasse se a diferença nas taxas em moeda estrangeira for superior a 2% e em rublos - superior a 3%”, garante Roman Slobodyan, chefe de vendas de produtos hipotecários do Nordea Bank. Mas hoje a situação é tal que é improvável que os juros do novo empréstimo em rublos sejam menores do que na moeda antiga. “Digamos que um empréstimo em dólares recebido há 8 anos a uma taxa de 11-12,5% agora pode ser refinanciado em rublos com as mesmas taxas. Ou seja, a parcela do novo empréstimo será a mesma da conversão de dólares em rublos do empréstimo antigo. Ao refinanciar esse empréstimo, na verdade, você o fixa apenas em rublos na taxa de câmbio atual ”, diz Natalia Konyakhina (Banco SMP), embora, ao mesmo tempo, ela possa perder os pagamentos obrigatórios associados ao repasse.

Expectativas cambiais: se o rublo retornar…
Acontece que a resposta para a pergunta: “Refinanciar ou não refinanciar um empréstimo em moeda estrangeira?” depende do que se espera no mercado de câmbio. E aqui reside o principal problema: é muito difícil fazer previsões agora, quando a taxa de câmbio do rublo é influenciada não apenas por fatores econômicos, mas também políticos. Até agora, o rublo não se desvalorizou tão seriamente que as hipotecas em moeda estrangeira se tornem inúteis. “É muito cedo para caracterizar a situação como deplorável. As flutuações cambiais ocorrem em um período de tempo bastante curto, por isso não vale a pena "enterrar" o rublo ainda", acredita Dmitry Gusev, sócio-gerente da GK Glubina. E quem acredita no rublo, ao contrário, agora se esforça para fechar um contrato de empréstimo em moeda estrangeira: “É difícil acreditar, mas há mutuários que acreditam que agora, no auge da desvalorização, é lucrativo tome empréstimos em moeda estrangeira, porque mais tarde, quando a situação se estabilizar, será possível economizar significativamente apenas com o crescimento do rublo”, diz Natalya Konyakhina (Banco SMP). Mas, além disso, agora existe a oportunidade de obter empréstimos em moeda estrangeira em condições promocionais - esses programas funcionam em muitos bancos. Por exemplo, no Banco SMP, as taxas de juros dos empréstimos em moeda estrangeira começam em 8% ao ano. Devido a isso, o benefício pode ser ainda maior.

Mas, é claro, se a queda da moeda nacional continuar e, além disso, for acentuada, muitos tomadores de empréstimos em moeda estrangeira, especialmente aqueles que tomaram um empréstimo de 7 a 8 anos atrás a 11-12% ao ano, sem refinanciamento, podem perder significativamente. Mas, aliás, o cenário mais deplorável hoje parece muito menos provável: “A julgar pelas declarações de nossos conhecidos especialistas, o rublo não vai mais cair tanto quanto caiu há um mês, pelo contrário, depois de um tempo , pode fortalecer um pouco. E se começarmos com esses dados, agora não é o melhor momento para refinanciar”, diz Ekaterina Chekrizova (Relight Real Estate). “Potencialmente, a taxa de câmbio do dólar pode retornar ao nível de 31-33 rublos por dólar, mas quando isso acontecerá e se acontecerá, é impossível dizer com 100% de certeza”, observa Andrey Vladykin, Chefe do Departamento de Hipotecas e Empréstimos, NDV-Nedvizhimost. Com essas previsões, os repasses parecem completamente inúteis.

No entanto, nenhum especialista oferece qualquer garantia. Portanto, os mutuários em moeda estrangeira, é claro, precisam monitorar cuidadosamente a situação. Mas mesmo que os nervos desistam, os jogos de moedas estejam completamente cansados e, portanto, a decisão de refinanciar em rublos seja finalmente tomada, ainda vale a pena esperar um pouco para entrar em contato com o banco: “Para solicitar um novo empréstimo, você precisa para escolher o momento certo, e é melhor esperar por um enfraquecimento local do dólar. Embora também não valha a pena atrasar o refinanciamento, já que na situação atual as taxas de hipoteca do rublo podem subir ”, diz Roman Stroilov, Chefe do Departamento de Hipotecas e Programas Especiais, TEKTA GROUP. E mais ainda, não vale a pena puxar para aqueles mutuários para quem a prestação mensal se tornou insuportável com a desvalorização do rublo, e com a ajuda de repasses só querem aumentar o prazo da hipoteca (isso também é possível), reduzindo assim o seu pagamento.

abordagem cautelosa
“A situação mais favorável para um mutuário que recorre ao refinanciamento hipotecário ocorre se o banco credor concordar em alterar a moeda do empréstimo (ou seja, o refinanciamento ocorre dentro de um banco) - explica Svetlana Surina, Chefe do Departamento de Desenvolvimento de Produtos de Empréstimos de Varejo, MTS-Bank OJSC. Ao refinanciar noutra instituição de crédito (que não a que emitiu o crédito à habitação), a situação pode alterar-se radicalmente: por exemplo, o mutuário pode enfrentar restrições apresentadas por credores subsequentes.

Se você refinanciar não no banco onde a antiga hipoteca foi emitida, mas em outro, então, como adverte Mikhail Goldberg (AHML), você terá que confirmar sua solvência novamente coletando declarações de renda e, se a renda for "cinza", então a taxa do novo empréstimo será maior. Só será emitido se o imóvel (garantia) atender aos requisitos do novo banco. E, por exemplo, muitas instituições de crédito não estão prontas para considerar apartamentos com redesenvolvimento ilegal ou habitação principal. “Além disso, de acordo com as exigências da maioria dos bancos, será possível refinanciar apenas os empréstimos cuja dívida não exceda 70% do valor da garantia”, observa Alexey Shlenov, Diretor Executivo da MIEL-Rede de Escritórios Imobiliários.“E, por exemplo, em nosso banco, um cliente que deseja refinanciar não deve permitir a inadimplência do empréstimo antigo durante todo o ano passado, e a vida do empréstimo concedido anteriormente no momento do refinanciamento deve ser de pelo menos 9 meses”, diz Evgeny Proshin (ITB BANK). Todos os bancos têm requisitos semelhantes e, se não forem atendidos, o refinanciamento se torna impossível.

E então, para reduzir os riscos cambiais, existem apenas outras maneiras que o portal www.metrifo.ru falará na continuação deste tópico.

Devido à forte desvalorização da moeda nacional em relação ao dólar, muitos tiveram dificuldade em fazer os pagamentos mensais da hipoteca que receberam anteriormente. A maioria dos bancos está interessada na devolução dos fundos e, portanto, faz concessões aos seus clientes, revisando e alterando os termos dos contratos de empréstimo, recalculando a dívida em rublos.

Devido ao súbito aumento do valor da moeda, muitas pessoas têm dificuldade em fazer pagamentos mensais de hipotecas em moeda estrangeira.

Como refinanciar uma hipoteca

Devido ao súbito aumento do valor da moeda, muitas pessoas têm dificuldade em fazer pagamentos mensais de hipotecas em moeda estrangeira. O refinanciamento de uma hipoteca em moeda estrangeira em rublos é uma excelente saída para o mutuário de uma situação em que aumenta o risco de não devolução de fundos.

Refinanciar é pegar um empréstimo de outro banco para pagar o original.

Um novo empréstimo é concedido ao mutuário em termos mais aceitáveis em:

termo de credito;
o tamanho da taxa de juros;
o valor do pagamento mensal.

Na prática, nem sempre o programa de refinanciamento atende às expectativas do cliente. Existem muito poucos bancos que estão prontos para fornecer esse serviço.

Conversão de hipotecas em moeda estrangeira em rublos

Um cliente que se encontra em uma situação difícil devido a uma mudança repentina na situação com um empréstimo em moeda estrangeira é forçado a entrar em contato com o banco credor para encontrar condições para uma interação posterior que seja benéfica para ambas as partes do contrato. Muitos grandes bancos fazem concessões a seus clientes e recalculam as hipotecas em moeda estrangeira em rublos. Entre eles:

Sberbank;
VTB 24;

O procedimento para converter um empréstimo em moeda estrangeira em rublo não é lucrativo para o banco.

O procedimento para refinanciar um empréstimo hipotecário

O processo de refinanciamento do empréstimo inclui:

apresentar um pedido a um credor potencial;
consideração dos documentos do cliente, tomada de decisão sobre a concessão ou recusa de empréstimo;
conclusão de um contrato e execução de documentos relacionados, por exemplo, garantia e seguro;
transferência de fundos para pagar a hipoteca ao credor original.

A desvantagem de refinanciar uma hipoteca em moeda estrangeira é a necessidade de passar por um procedimento de verificação completo semelhante ao que ocorreu quando foi recebido.

O novo banco credor avaliará cuidadosamente a solvência financeira do cliente, sua experiência anterior com empréstimos, dados do histórico de crédito e propriedades que ele possui. O mutuário terá que reunir novamente todos os documentos do programa de repasse, aguardar a decisão do banco.

Um penhor deve ser emitido sobre a propriedade, cuja hipoteca está sendo refinanciada. Para tal, deve ser apresentado ao banco um parecer sobre a avaliação da habitação à data do pedido. É necessário levar em consideração o fato de que o antigo banco removerá os ônus sobre o objeto da garantia apenas quando o valor da hipoteca for totalmente reembolsado e o contrato for fechado. Ao mesmo tempo, o banco que forneceu o refinanciamento ainda não terá direito à habitação hipotecada neste momento.

A fim de minimizar os riscos financeiros, durante o período de obrigações não garantidas em um novo empréstimo, um novo credor pode definir um aumento de juros sobre ele. Após a boa execução do penhor, a taxa favorável ao cliente entrará em vigor. Uma condição importante para refinanciar uma hipoteca em moeda estrangeira é o consentimento do primeiro credor.

Dificuldades de recálculo

Muitos tomadores de empréstimos em moeda estrangeira solicitam aos bancos credores que recalculem as hipotecas à taxa do dólar vigente no dia em que o contrato é assinado. Por exemplo, hipotecas em moeda estrangeira do Raiffeisenbank, que realizou uma ação de protesto devido à recusa do banco em satisfazer tais reivindicações. O Raiffeisenbank define suas próprias condições de recálculo. É possível por:

Fazendo um novo empréstimo de destino. Seu valor é limitado ao saldo da dívida do primeiro empréstimo. Ao mesmo tempo, o passivo em moeda estrangeira é convertido em rublo à taxa de câmbio interna do banco válida para venda.
Mudando as condições do primeiro.

O percentual para reestruturação é fixado na faixa de 8,25 - 9,75%.

A solicitação de cada cliente para recalcular a hipoteca em moeda estrangeira é considerada individualmente. O mutuário deve levar em consideração que o valor após o recálculo em rublos será corrigido e a dinâmica da taxa de câmbio não importará mais. O recálculo é feito à taxa recomendada pelo Banco Central da Federação Russa ou à taxa interna do banco, o que em ambas as situações acarreta um aumento no custo do empréstimo.

Mudanças

Alguns mutuários, tendo recebido uma recusa do banco em recalcular um empréstimo hipotecário em moeda estrangeira em rublos, estão tentando resolver o problema por meio dos tribunais. Nesse sentido, é indicativa a decisão do Tribunal da Cidade de Pushkin sobre o recálculo das hipotecas em moeda estrangeira datada de 4 de fevereiro de 2015. O mutuário solicitou ao credor que convertesse seu empréstimo para o valor da moeda em vigor na data em que o contrato foi assinado. O Tribunal de Pushkin atendeu ao pedido.

No entanto, posteriormente, em 29 de junho de 2015, esse veredicto foi cancelado por um Tribunal Regional Superior de Moscou pelo motivo de que flutuações acentuadas na taxa de câmbio não são imprevistas e o cliente deve assumi-las ao decidir usar um empréstimo em moeda estrangeira. Para esclarecer a questão do recalculo de empréstimos em moeda estrangeira, o Supremo Tribunal da Federação Russa publicou sua opinião em, onde reconheceu como infundadas as exigências dos mutuários para converter um empréstimo em moeda estrangeira em rublo à taxa de câmbio na data de seu recebimento. A posição dele é a seguinte:

O risco de uma súbita valorização do dólar ou do euro é assumido pelo mutuário ao decidir pela emissão de um empréstimo em moeda estrangeira.
O recálculo da hipoteca à taxa anteriormente válida significa a não devolução integral do valor do empréstimo e a violação dos direitos do credor.

Questões

Como converter uma hipoteca em moeda estrangeira em rublo? Primeiro, você precisa descobrir se o banco credor permite a conversão de moeda do empréstimo e, em caso afirmativo, em que condições. O estado fornece apoio aos mutuários que estão enfrentando sérias dificuldades com o pagamento de hipotecas em moeda estrangeira. O Decreto do Governo aprovou as medidas desse apoio. Para usá-lo, as seguintes condições devem ser atendidas:

o mutuário ou co-mutuários devem ter cidadania da Federação Russa;
é obrigatório ter mais de um filho menor ou sob tutela, filhos com deficiência;
se a incapacidade for comprovada ao próprio mutuário;
os clientes são veteranos de guerra ou dependentes de menores de 24 anos que estudam em tempo integral em universidades;

mudanças significativas ocorreram na solvência do cliente. Recorde-se que após o pagamento de uma prestação periódica, o valor do rendimento por membro do agregado familiar não é superior a dois valores do mínimo de subsistência.
a obrigação deve ser garantida por hipoteca de habitação localizada no território do país;
requisitos para a área de habitação colateral são levados em consideração;
o apartamento hipotecário deve ser a única residência do cliente;
o contrato de hipoteca deve ser válido por pelo menos um ano no momento do pedido de recálculo da dívida.

Para recalcular a hipoteca, pode ser celebrado um novo contrato de empréstimo, ou o anterior pode ser alterado mediante a assinatura de um contrato adicional sobre este.

O Banco Central (Banco Central da Federação Russa) em sua carta convida as estruturas bancárias a recalcular as dívidas em moeda estrangeira à taxa do dólar de 39,38 rublos.

Para reduzir o ônus financeiro devido à desvalorização repentina do rublo, os mutuários de hipotecas em moeda estrangeira têm o direito de usar o esquema de refinanciamento para um empréstimo emitido em moeda estrangeira. Reemitir um empréstimo no equivalente a um rublo pode ser a única saída para uma situação que ameaça a perda de moradias.

Queridos leitores! O artigo fala sobre formas típicas de resolver questões jurídicas, mas cada caso é individual. Se você quer saber como resolva exatamente o seu problema- entre em contato com um consultor:

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Conceitos gerais

Desde 2019, o problema das hipotecas em moeda estrangeira piorou devido à queda do rublo. Em 2019, a questão continua relevante e não deixa de incomodar os próprios mutuários, os bancos credores ou o governo da Federação Russa.

Os empréstimos em dólares e euros tornaram-se um fardo insuportável para os russos, e o futuro ainda não está claro.

Os analistas financeiros não podem agradar a nada e a desvalorização do rublo russo continua. É por isso que o refinanciamento se torna a única maneira de economizar imóveis.

Não é fácil para os mutuários de hipotecas em moeda estrangeira nas condições atuais, mas o banco mutuário não está menos interessado em uma resolução bem-sucedida da situação.

Por isso, a prática de reemitir um empréstimo tanto na mesma instituição financeira quanto em terceiros é bastante comum hoje em dia.

O que é isso

Apesar de o repasse de hipotecas em moeda estrangeira ser um dos novos serviços que surgiram no mercado financeiro devido às consequências negativas dos “saltos” do rublo, o esquema tornou-se imediatamente procurado.

As leis hipotecárias russas permitem o repasse de empréstimos porque permitem alterar os termos das obrigações do mutuário para com o credor hipotecário.

Você pode reemitir um empréstimo em moeda estrangeira em um empréstimo em rublo em 2019 em muitas grandes cidades russas, incluindo Chelyabinsk, Nizhny Novgorod, Yekaterinburg, São Petersburgo, Kazan, Novosibirsk. No entanto, nem todos os bancos oferecem esse serviço.

Portanto, antes de iniciar o procedimento, dois pontos devem ser considerados:

A essência do refinanciamento é emitir um novo empréstimo em rublos em vez de um em moeda. Seu valor cobrirá a dívida do primeiro empréstimo.

Essa opção é benéfica, mas você precisa entender que o valor do empréstimo não será limitado a uma obrigação de dívida com um novo credor. O mutuário terá de arcar com custos adicionais.

Os últimos desenvolvimentos na questão do refinanciamento estão relacionados com duas inovações:

Em outras palavras, em alguns casos, os mutuários podem aproveitar o apoio do Estado.

Quem pode contar

Os russos que têm um empréstimo em moeda estrangeira poderão reemitir uma hipoteca em moeda estrangeira. Hoje são obrigados a pagar suas dívidas a taxas extremamente desfavoráveis.

As seguintes categorias de mutuários poderão contar com o refinanciamento:

ter pagamentos atrasados;
procurando uma melhor taxa de empréstimo;
elegíveis para o programa de assistência da Agency for Housing Mortgage Lending (AHML).

Alguns bancos desenvolveram condições adicionais para repasse preferencial, levando em consideração fatores sociais adicionais - filhos menores, perda do ganha-pão, manutenção, etc.

Onde ir

O crescimento da dívida em um empréstimo em moeda estrangeira não é benéfico principalmente para os bancos. Se uma instituição financeira e de crédito não recebe dinheiro do mutuário, perde-se o sentido do seu trabalho.

Portanto, se houver problemas no reembolso de empréstimos em moeda estrangeira, os bancos podem fornecer algumas medidas de suporte ao cliente:

Para uma resolução bem-sucedida do problema, você deve primeiro entrar em contato com o banco que emitiu o primeiro empréstimo - esta é a opção mais simples e lucrativa.

Se as condições de refinanciamento e a taxa forem satisfatórias, o procedimento de recadastramento será mais fácil - o banco do empréstimo já possui todas as informações necessárias sobre o mutuário e a habitação.

Se o próprio banco não puder fornecer condições satisfatórias para substituir o contrato de moeda por um rublo, ou não realizar nenhuma reemissão de acordo com esse esquema, você precisará entrar em contato com outro banco que trabalhe com clientes “estrangeiros” nesta área.

Lista de bancos onde é possível receber o serviço de refinanciamento de uma hipoteca em moeda estrangeira emitida por outros organismos bancários:

VTB 24.
Sberbank.
Gazprombank.
Banco UniCrédito.
Raffeisenbank.
Rosbank.

As condições de prestação de serviços de refinanciamento de empréstimos em moeda estrangeira são diferenciadas.

Refinanciamento de hipotecas em moeda estrangeira em rublos

O serviço de refinanciamento de moeda permite reduzir significativamente o valor dos pagamentos de empréstimos em um empréstimo existente.

Isso é benéfico tanto para o mutuário quanto para o banco, pois mesmo uma pequena diferença de um e meio por cento proporciona uma grande economia em dinheiro "vivo", especialmente quando se trata de pagar um empréstimo em moeda estrangeira.

Para resolver o problema, o cliente deve entrar em contato com o banco onde foi emitida a hipoteca em moeda estrangeira, com a possibilidade de refinanciar o empréstimo em rublos. O pedido será considerado de acordo com os regulamentos estabelecidos pelo banco.

Se o contrato prever a possibilidade de se inscrever em outra organização, você poderá se inscrever em outro banco selecionado. Você precisará fornecer informações sobre o valor da dívida, garantia e solvência.

Condições obrigatórias

Os bancos russos que fornecem o serviço de refinanciamento de empréstimos hipotecários em moeda estrangeira desenvolveram seus próprios programas de atendimento ao cliente.

Hoje, você pode obter uma decisão positiva sobre o assunto em apenas dois ou três dias, se o cliente atender às condições de um determinado banco.

Os pré-requisitos podem incluir o seguinte:

Se os pré-requisitos forem atendidos, o recadastramento da dívida é possível na maioria dos casos.

No entanto, cada instituição financeira tem suas próprias condições adicionais:

Indicadores	Descrição
Banco MTS	fornece uma taxa de refinanciamento de 13 a 14%, dependendo do prazo do empréstimo, mas não inferior a 18 meses. Nesse caso, o objeto da penhora pode ser qualquer
"DeltaCredit"	oferece condições especiais no programa AHML - uma redução no valor da dívida de 10 a 20 por cento (para certas categorias sociais), uma taxa fixa para todo o prazo de um novo empréstimo de 10 por cento ao ano, uma redução adicional nos juros taxa se houver crianças, etc.
Rosbank	também trabalha em programas sociais AHML, reduzindo a dívida para certas categorias de mutuários em termos de rublos em 30%, mas não mais de 1 milhão 800 mil rublos para o valor principal da dívida. Para todos os outros clientes, ao refinanciar, é definida a taxa de 12% ao ano
Banco Absoluto	defina o valor da conversão em dólares em 65 rublos, para pais de filhos menores - 57 rublos, bem como uma taxa de 12% em um empréstimo em rublos após o refinanciamento. É possível reembolsar integralmente o montante da dívida em condições mais favoráveis
Banco UniCredit	resolve todas as questões relacionadas a empréstimos e reestruturação de dívidas individualmente
Banco SMP	defina a taxa em 13%, independentemente dos termos do empréstimo em rublos ao refinanciar uma hipoteca em moeda estrangeira
Banco de Moscou	ao refinanciar uma hipoteca contraída em bancos suíços ou ienes, reemite o empréstimo em rublos, mas transfere a habitação do mutuário para seu balanço com direito a um arrendamento simbólico (mil rublos por mês). válido por não mais de três anos, durante os quais o mutuário pode receber um novo produto de empréstimo e comprar habitação

O que isso dá é a oportunidade de reduzir a dívida no saldo do empréstimo em 10% (mas não mais de 600 mil rublos), receber uma redução no valor do pagamento em 50%, a taxa de dívida refinanciada em moeda estrangeira é 12 por cento.

É importante que a maioria dos bancos não reemita empréstimos em moeda estrangeira se a dívida for superior a 70% do custo de uma propriedade residencial contraída em uma hipoteca.

Algumas instituições financeiras condicionam a transação à ausência de atrasos e à localização da moradia no território da presença do banco.

Disponibilidade de um certificado

Um dos pré-requisitos para o refinanciamento é a disponibilidade de um mutuário registrado de acordo com a legislação russa sobre a propriedade de habitação hipotecada.

No entanto, o refinanciamento em alguns casos é impossível, especialmente quando se trata de adquirir moradias em novos edifícios.

Portanto, se for emitida uma hipoteca para um apartamento com uma casa em construção, é impossível refinanciá-la, pois não há certidão de registro dessa moradia.

A lógica é simples - não há certidão de registro do direito - não há objeto de penhora. Essa nuance é uma das mais significativas entre os requisitos bancários obrigatórios.

Falta de banimento

Outro ponto igualmente importante que pode afetar a decisão negativa sobre a questão do refinanciamento é a presença ou ausência de proibição de repasse em outra instituição bancária. Esta disposição está escrita no contrato do banco.

Hoje, ainda existe a prática de proibição de refinanciamento. Pode ser expressa não apenas em uma indicação direta da inadmissibilidade do procedimento, mas também ser indireta.

Por exemplo, se você precisar especificar valores diferentes para confirmar a solvência de um empréstimo em moeda estrangeira e rublo (para um empréstimo em rublos, por exemplo, o nível deve ser maior).

O que vem a seguir para o mutuário

O algoritmo de ações ao reemitir um empréstimo de moeda estrangeira para rublos envolve várias etapas:

apresentar um pedido;
coleta de documentos;
conclusão de um novo contrato de hipoteca.

O banco, que abrirá uma nova linha de crédito, exigirá a reemissão dos principais documentos:

Além disso, você precisará do reconhecimento de firma do contrato e do registro estadual do apartamento. Isso significa que custos adicionais terão de ser incorridos.

Reavaliação da solvência

O documento que confirma a solvência do cliente é o principal para qualquer hipoteca, moeda ou rublo. Com base nele, são calculadas a taxa de juros e o prazo da oferta do empréstimo.

Ao refinanciar um empréstimo em outra instituição de crédito, será necessário fornecer tal empréstimo, ao interagir com o banco que emitiu o primeiro empréstimo em moeda estrangeira - à vista.

A reavaliação da solvência é realizada com base nos seguintes documentos:

Quanto maior o valor da solvência confirmada, maior a probabilidade de uma decisão bem-sucedida sobre o aplicativo e mais favoráveis \u200b\u200bserão as condições para o mutuário.

Se o mutuário não estiver trabalhando, um extrato bancário mostrando a presença de uma grande quantia em dinheiro pode salvar a situação. É importante que as operações de receita e despesa sejam realizadas na conta dentro de um determinado período (geralmente seis meses).

Além da declaração de renda, o banco pode solicitar uma cópia da carteira de trabalho, TIN, informações sobre empréstimos pagos anteriormente.

valor de mercado

Uma condição indispensável para reemitir um empréstimo em moeda estrangeira é uma reavaliação do valor de mercado da propriedade em garantia.

Para fazer isso, você precisará recorrer aos serviços de organizações especializadas ou avaliadores licenciados credenciados pelo banco.

A lei não restringe o direito do mutuário de escolher um especialista de forma independente. No entanto, os bancos costumam ter listas internas de avaliadores e só aceitam opiniões deles.

É mais lucrativo para o mutuário concordar com as condições do banco e escolher uma organização ou um especialista da lista de avaliadores do banco do que ser recusado.

Deve-se notar que, de acordo com as leis russas, a soma segurada especificada no contrato de hipoteca não deve ser superior ao valor real de mercado da habitação hipotecada.

É por isso que uma avaliação obrigatória é realizada para empréstimos em moeda estrangeira e rublos.

Resseguro

Ao refinanciar uma hipoteca em moeda estrangeira, você terá que ressegurar sua casa reemitindo uma apólice de seguro. O problema é que, nos termos do contrato, você precisa segurar o imóvel na mesma moeda em que recebe o dinheiro.

Assim, a reemissão de um empréstimo em moeda estrangeira em rublo exigirá a conclusão de um novo contrato de seguro com um valor muito maior de seguro.

Se a seguradora for credenciada por outro banco, o banco pode se recusar a aceitar o certificado de seguro.

É melhor rescindir imediatamente o antigo contrato de seguro e fazer um novo entrando em contato com a seguradora com a qual o novo credor tem a garantia de trabalhar.

Se o primeiro contrato de seguro prever a devolução do prêmio do seguro, você poderá receber o valor pelo período restante do serviço pago, mas não recebido. Para fazer isso, você precisará levar um documento sobre o reembolso de um empréstimo em moeda estrangeira do primeiro banco.

O valor do seguro para refinanciamento será de um a dois por cento do custo da avaliação.

Pagamento de comissão

Entre os custos adicionais que o cliente terá ao reemitir uma hipoteca em moeda estrangeira está o pagamento do valor da comissão ao banco. Pode ser bastante significativo e você também precisa se preparar para isso.

O fato é que alguns bancos cobram uma taxa pela consideração do aplicativo - a chamada comissão. Pode ser de um a dois por cento do valor do novo empréstimo. Cobrado pela emissão de fundos no âmbito do programa de refinanciamento.

Porcentagem mais alta

Há uma nuance importante que também afeta o valor final dos pagamentos para o serviço de um novo contrato de empréstimo.

Após a emissão de um empréstimo em rublos, deve-se passar algum tempo até que um novo contrato de hipoteca seja oficialmente registrado.

Durante o período de registro de um novo contrato até o final do procedimento, muitos bancos cobram uma taxa de juros mais alta no empréstimo.

Assim que a hipoteca for legalmente registrada novamente, a taxa será reduzida para os valores especificados no programa principal de refinanciamento.

Vídeo: como obter o refinanciamento de uma hipoteca em moeda estrangeira

principais nuances

Custos adicionais associados à renovação de um contrato de câmbio podem aumentar significativamente o valor dos juros do empréstimo. Os custos aumentarão ainda mais se os intermediários estiverem envolvidos no recadastramento.

Mas apenas se fosse direcionado para habitação.

No entanto, ao refinanciar, o uso pretendido dos fundos emprestados muda - eles são alocados para reembolsar um empréstimo em moeda estrangeira e não para comprar uma habitação hipotecária. É por isso que o direito à dedução fiscal é perdido.

O processo de renovação inclui várias etapas:

Indicadores	Descrição
Além disso, para refinanciar dívida em moeda estrangeira, devem ser apresentados certificados do valor da dívida ao primeiro banco credor, bem como um extrato bancário sobre o estado da conta	este é o chamado pacote principal de documentos, que é apresentado simultaneamente com o pedido
se ela for aprovada	o banco emitirá uma lista de outros documentos que serão necessários para o procedimento de reemissão de uma hipoteca à taxa do rublo. Esta é a segunda etapa da verificação, com base na qual será tomada a segunda decisão - se o banco está satisfeito com a situação financeira do mutuário em termos de solvência, bem como com a liquidez da habitação
Se a decisão for positiva	em seguida, é lavrado um aviso, que deve ser repassado ao banco credor principal. O contrato está sendo revisto, está definido um prazo para quitação integral da dívida em moeda estrangeira. Normalmente, esta é a data do próximo pagamento de acordo com o cronograma atual.
Um banco que concordou em fechar uma hipoteca em moeda estrangeira e abrir uma linha de crédito em rublos	transfere fundos para o credor principal (embora também sejam permitidas transferências em dinheiro)
Estágio final	registro estadual de uma hipoteca com a transferência de direitos de garantia